【公采传媒/《公共采购》杂志、公共资源网 通讯员 李珍妹】自2015年公共资源交易平台整合以来，国有资产交易职能大部分由各地公共资源交易中心和产权交易中心承担，虽然交易机构体制机制有所区别，但均需进入平台统一运作，需遵循公共资源交易平台统一规则。

　　国有资产包括公有房屋、公有场地、公有设备等，它的租赁以资产范畴大多被列入公共资源交易目录清单，要求进入公共资源平台按照统一的交易规则进行交易。国有资产租赁在新时代公共资源交易工作中赋予了新活力。

　　国有资产租赁呈现五大特色

　　近年来，随着公共资源配置效率和效益的提高，国有资产租赁呈现出五大特色。首先，租赁主体开始发生变化。以前，出租方以行政事业单位居多，国有企业的资产基本用于生产经营活动，出租较少。现阶段，随着企业转型和企业改制的完成，设备、房产的融资需求不断扩大，企业作为出租方的情况越来越多。

　　其次，租赁国有资产所有权属无证的比例较大。由于出租方的资产所有权不发生转移，也无需到房产部门办理更名过户，出租方对出租资产的权证要求也不高。有的房屋是拆迁异地安置得来的，只有一纸合同;有的是国有划拨，本来就没有权证;还有一些公园游乐场所、冰面、水面等租赁只有上级单位的批文等，部分资产所有权属无证现象还比较突出。

　　第三，挂牌价格较低。由于租赁交易不发生资产权属变动，因此国有资产租赁的年租金从几千到几百万不等，相对于其他产权交易额度，挂牌价格较低。

　　第四，违约几率较高。由于挂牌价格较低，与之相对应的保证金数额也较低，对竞买人的合同约束变小，因此，竞买成交后违约的几率相对较高。

　　第五，租赁项目附加条件较多。有的出租方出于对其占有资产的安全性、收益可持续性、对周围环境影响程度等因素的权衡，提出对承租人的主体资格进行限制，甚至对承租人经营范围提出限制，形式多样。

　　三方主体助力交易运行

　　交易机构、出租方、承租方作为国有资产租赁各方主体，为保障交易规范化、标准化高效运行，需结合实际，切实履行好自身职责。拟定租赁国有资产前，出租方需对出租资产权属资料进行梳理，有产权的提供产权证明，没有产权的提供使用权证明材料，包括原始划拨材料和安置合同等。上级单位出具的证明材料仅是佐证材料并不能做权属证明材料;保证拟出租的资产处于适租状态;由评估单位对拟出租资产进行评估;由国有资产管理部门进行备案或核准;履行内部决策程序，出具内部决策文件，行政主管部门或者同级国资管理机构有要求的还应向相关部门报备或请示;按照交易机构的要求提出《挂牌申请》。

　　同时，承租方作为竞买人，需按照国家规定和平台发布的交易规则以及与交易机构签署的竞买文件，规范竞价，守信履约。如果竞买人为原承租人，并在原租赁合同中享有优先承租权，还有优先承租的权利。竞买人一旦成为承租人，享受请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利;享有占有租赁物，并予以使用收益的权利。

　　交易机构作为交易第三方组织，负责为公共资源交易各方主体提供咨询服务，受理交易申请，核验、审核交易资料，抽取评审专家和现场监督员,建立维护各类公共资源基础资料库;拟制并发布国有产权交易项目的交易公告、交易文件，组织交易活动、签订交易合同、出具交易鉴证、公示交易结果、答复质疑等。

　　探索解决国有资产租赁疑难问题

　　国有资产租赁是资产使用权的转让，出租方享受资产收益权，承租方享受资产使用权。多年来，国有产权租赁中存在产权纠纷、竞买人竞价后违约、履约保证金等疑难问题。

　　针对权属纠纷问题。为了避免没有权证的资产在租赁后不发生由于权属不清带来的法律纠纷，出租方应严格认真地查找取得资产的合同、划拨单等原始材料，必要时可以取得单位主管部门的确认文件作为佐证材料。

　　针对是否应该评估租赁公有资产的问题。依照2005年9月1日起施行的国务院国有资产监督管理委员会《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条第七款“整体资产或者部分资产租赁给非国有单位”的属于应当评估范畴，毋庸置疑，国有资产租赁应该评估。评估后还需到国有资产管理部门进行备案或核准。

　　针对挂牌过程中设置条件的问题。根据《企业国有资产交易监督管理办法》的要求，“除国家法律法规或相关规定另有要求的外，资产转让不得对受让方设置资格条件”。资产租赁中，出租方往往对参加交易的竞买人提出主体资格限制、交易条件限制等，区别“资格条件”和“交易条件”的不同，是困扰出租人和交易机构的主要问题。

　　“资格”，是指具有民事权利主体资格的社会组织的法人和自然人。“交易条件”，是指与交易相关的指标和要求，譬如标的交割时间和办法、付款期限和形式、标的交割后可持续的相关条款等，它跟交易主体相关，是任何主体具备条件均可以付诸实施的一种条款。不难发现，资产转让法规并未对交易条件作出限制，在实践中要区别、审慎对待，不可逢“条件”色变。

　　针对如何处理竞买人竞价后违约的问题。由于租赁涉及标的的挂牌价格不高，设置保证金相对更低，存在竞买人在竞价过程中冲动竞价、盲目攀高、最后弃标的现象，在各交易机构的《交易规则》中虽然对保证金如何设置、发生违约如何赔偿以及产生纠纷如何调解都做了详细规定，但是在国家政策层面还没有对保证金事项细化。目前只有《企业国有产权交易操作规则》第十五条 “转让方可以在产权转让公告中提出交纳交易保证金的要求。产权交易机构应当明示交易保证金的处置方式”提及保证金已。

　　一旦发生纠纷，首先要遵守交易主体间的约定，没有约定的提请当地仲裁机构仲裁或人民法院裁定。应该注意的是，交易机构是交易的第三方组织，不是“仲裁机构”，不能充当评判和裁定的角色，交易双方有约定的从约定，没有约定的应依法对保证金进行处置。

　　针对履约保证金问题。由于租赁权转让的合同期限不同，时间较长的出租方在交易条件设置上提出“履约保证金”事项，交易机构应予以支持，在交易双方的合同中订明，履约保证金收取和返还也由双方自行约定，不必在交易机构缴付和返还，交易机构也没有交易后督促履约的责任和义务。

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