农村产权抵押贷款对创新农业生产经营方式、提升农业综合生产能力、拓宽“三农”融资渠道等都具有深远的影响。但是，桐庐县在实际操作过程中，还存有许多困难和问题，多数农村产权所有者虽有贷款需求，但受法律、政策和种种条件所限，这些产权所有者无法将农村产权作为抵押物而获得贷款。

　　一、部分农村产权确值难

　　1、缺少日常维护。乡镇、村集体电站大多承包给私人经营管理，由于电站效益不佳、电站运行成本高及经营管理人员的素质等问题，导致了电站设施得不到很好的维护保养，从而加速了电站设备的折旧。目前桐庐县也存在少数几座电站因效益不佳和生态用水等原因处于无人愿意承包或停产的情况。这使得电站抵押贷款工作难以开展。

　　2、缺乏专业评估机构。由于桐庐县无专业的土地和山塘水库承包经营权价值评估机构，缺乏评估土地和山塘水库承包经营权价值相应标准，土地和山塘水库价值难以准确界定。同时，农村土地和山塘水库承包经营权价值的评估受承包经营的时间、自然条件、生产经营项目等因素的影响，实际价值评估存在一定难度，评估难导致贷款难。

　　二、农村产权处置难

　　农村产权，特别是土地承包经营权、农村房屋所有权等产权只能在本集体经济组织内进行交易。这类产权无法入市处置，使产权处置困难成为涉农产权抵押贷款控制风险的核心问题。例如对农房抵押贷款的处置，现行法律制度规定抵押的农房产权仅能在集体经济组织内部流转，集体经济组织内部其他成员又受到“一户一宅”的限制，使得农房产权处置与抵押融资制度不配套。

　　三、部分农村产权确权发证难

　　1、缺乏法律和政策支持。桐庐县农村集体具有一定数量的村级经营性物业资产和村级留用地指标，但是村级经营性物业用房和留用地抵押贷款本身与现行的法律存在冲突。村级物业性用房大部分是农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，属小产权房，就算有产权证也不是真正合法有效的产权证。这类特殊“产权”要获得金融机构的贷款难度较大。

　　2、历史遗留问题发证难。在“两权一房”推进过程中，对一些历史遗留问题，如原有土地证遗失，因测绘精度和要求变化，新旧宗地图纸不一致，制约宅基地发证。此外，宅基地私下买卖，一户多宅清理不到位，老宅的继承等，因为涉及历史遗留问题，成为发证难点。根据目前的政策规定，桐庐县符合发证条件的农房，绝大部分属老旧房，这部分老旧房本身值较低，即使用于抵押贷款，贷款额度也不大，制约了农房抵押贷款工作的有效开展。

　　3、 超审批面积宅基地发证难。桐庐县根据上级文件精神，结合桐庐县实际，确定宅基地确权登记发证两个原则，一是不超出原审批面积50%，二是总面积不超出160平方米。但在实际发证过程中存在两大难题：一是建筑主体占地面积超出上述红线无法发证;二是部分宅基地占地面积未超上述原则，但根据上级要求，宅基地宗地将阳台、门廊纳入其中，宗地面积超出上述要求，难以发证。

　　4、未批先建宅基地发证难。在宅基地确权登记发证过程中，部分宅基地未经审批就进行建设，成为违章建筑，制约发证工作开展。省市只出台要求完善手续的政策指导，并未有操作性强的政策支撑，需要出台细化政策对上述宅基地分类处理。