探索普惠型农村金融改革,激活农村“沉睡资产”的步伐正在加快。继3月底,多部委推进开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点后,银监会、国土资源部日前印发《关于农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(下文简称《办法》),落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”改革,解决农村贷款难、贷款贵问题。

　　《办法》明确,农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中,土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地,规定以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　那么,农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款,就是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产,由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。

　　山东财经大学农业与农村经济研究中心副主任王蔚认为,我国集体土地和国有土地市场彼此分割,对集体土地的限制也多,造成集体土地不值钱。抵押权贷款业务的推出,一方面有利于建立健全“同权同价”、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,另一方面也有利于发展农村经济,缓解农村金融不发达问题。

　　相比于农民住房财产权抵押贷款,农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款面临的新情况是,地上的建筑物应一并抵押。齐鲁农村产权交易中心(下称“齐鲁农交中心”)副总裁张晓滨介绍,集体建设用地之上的房屋必须附着于土地,如果单独只用土地进行抵押融资,将来处置起来会给金融机构带来很多麻烦。同时,集体建设用地是有偿获得,而宅基地是无偿获得,这也是标的物不同的原因。

　　山东社科院农村发展研究所所长张清津认为,集体建设用地价值评估与其距离市区的远近有很大关系,在缺乏专业评估机构的情况下,操作起来相对繁杂。他认为,能否操作成功的关键在于银行。

　　事实上,《办法》对此均有具体细致的安排。

　　对于抵押物如何评估?《办法》规定,银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定,银行业金融机构应当按照抵押合同的约定,加强押品的动态管理和价值重估,保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

　　如果贷款违约,抵押物如何处置?《办法》指出,借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形,银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

　　除了抵押规定外,《办法》还从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他他项权利等方面提出了要求,并要求银行业金融机构在尽职调查时对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查,力争防范贷款风险,提高资产质量。

　　此外,《办法》还要求建立贷款保障机制,这有利于分担银行业金融机构风险,保障机制包括政府性融资担保公司担保、风险补偿机制等方面。

　　从实践经验来看,做好风险补偿和不良资产处置尤为重要。2014年,潍坊市被确立为现代农业综合改革试点市,齐鲁农交中心对土地承包经营权、农村住房、农村集体经营性建设用地等项目进行了抵押产权抵押登记。为确保工作顺利开展,潍坊市财政出资1000万元建立风险补偿资金池,并成立潍坊市资产管理公司,协助银行规避业务风险。在政府的支持下,多家商业银行已与该中心携手为农民办理了上百笔业务。