在经历了激烈的市场博弈后，济南正迎来一波土地供应潮。今天(7月 6日)，济南 CBD片区 19宗土地挂牌截止，将供应市场;而在此前的 6月 30日，济南新挂牌了 30宗土地，总面积达到 3000亩。

　　新增的土地供应能否抑制济南房价快速上涨的势头?

　　合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明向经济导报记者分析，从供需基本面看，济南市场供给仍然不足，房价仍有上涨空间。“但如果上涨过大，政府很可能会出台调控政策。”

　　山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗分析称，近期土地拍卖的大幅溢价是一种不正常的情况，由此带来的房价上涨将透支未来的上涨空间，不利于房产市场和整体经济的健康发展。“房价应该与经济发展水平相对称，因此希望济南房价在未来一段时间内不要出现暴涨行情。”

　　其背景是，今日挂牌截止的济南 CBD片区 19宗土地，其商品住宅的楼面地价普遍超过 6100元 /平方米。业内预计，这些住宅产品投放市场后，将进一步拉高周边的房价。

　　绿地可能是最大赢家

　　这 19宗土地总面积 552.4亩，全部位于 CBD片区。其中包括CBD片区标志性建筑———420米超高层的用地。另外还有 1宗 150米超高层用地，1宗 120米超高层用地，以及 9宗不超过 100米的高层用地。

　　在这 19宗土地中，6宗为商业金融用地，13宗为其他普通商品住宅用地。

　　导报记者在济南国土资源网上交易系统看到，这 19宗土地将打包转让，总价格 52.35亿元。截至发稿，已经有一位竞拍人举牌，出价为底价 52.35亿元。

　　这位举牌人会是哪家开发商呢?一位业内人士指出，不出意外的话，这19宗土地将全部被绿地集团摘走。

　　早在去年 9月，济南市政府就与绿地集团签订了《济南中央商务区超高层项目战略合作协议》。绿地集团拟投资建设济南 CBD超高层综合体项目。

　　在去年年底召开的济南 CBD片区招商推进大会上，绿地集团山东事业部总经理助理陈莉说，根据CBD城市设计要求，他们瞄准了420米的超高层，已经开展了前期设计、业态等方面的研究。

　　今年以来，该项目又进一步明确为绿地山东国际商务中心项目。

　　根据媒体公开报道，该项目规划地上建筑面积约 120万平方米，其中 420米超高层规划地上建筑面积约 35万平方米。项目规划建设超高层写字楼、星级酒店、精品商业、文化休闲街区、高端公寓、生态住宅等多种业态，力图打造环渤海经济圈及黄河中下游地区最具标志性和辐射力的城市地标。

　　导报记者注意到，本次出让的19宗土地，总面积 36.83万平方米，地上规划建筑面积 118万平方米，420米超高层地上规划建筑面积 32万平方米，与上述信息基本吻合。

　　很明显，本次出让的 19宗土地正是绿地国际商务中心项目。

　　397万平方米是个什么水平?

　　在绿地集团将摘得 CBD片区19宗土地的同时，济南市在 6月 30日又一次性放出 30宗土地，总面积达到 3000亩。这 30宗土地中以历城区居多，共有 21宗，多数在华山片区、雪山片区、二环东片区、田园新城片区;其次是历下区，共有 5宗，3宗在转山西路东侧，2宗在经一路北侧;另外，天桥区和槐荫区各有 2宗。

　　导报记者统计，今年以来济南已经供应土地 77宗，总面积 397万平方米。这是一个什么水平?

　　在 2015年，济南共挂牌转让 89宗土地。其中，2宗为年内流拍二次供应，2宗为终止出让后二次供应。实际供应 85宗，总面积为 419.03万平方米。

　　也就是说，至 6月 30日，济南今年的土地供应量已经达到了去年全年的 95%左右。这样的供应量，会抑制济南房价快速上涨的势头吗?

　　需求旺盛与供应短缺

　　虽然济南土地放量供应，许传明仍然觉得不够。

　　今年以来的土地供应量已经接近去年全年水平，但这是建立在去年基数低的基础上的。“今年之前，济南的土地供应量已经连续两年下降，每年下降幅度在 3成左右，也就是说 2015年的土地供应量仅仅是2013年的一半左右。在这样的情况下，虽然今年土地供应量增长较大，但依然低于 2013年的水平。”许传明说。

　　据导报记者统计，2013年济南土地供应量在 1088万平米左右，2014年下降至 719万平米左右，而至去年又进一步下降到 419万平米左右。也就是说，去年的土地供应量不足 2013年的 40%。

　　除了去年的土地供应量基数比较小之外，许传明还表示，从供应土地到房屋投放到市场，需要一年半到两年的时间。而目前济南供应比较短缺，远水难解近渴，因此对抑制近期房价上涨的作用不会太明显。

　　而且，济南房地产市场今年以来的需求保持旺盛。“截至目前，济南市场的销量已经接近去年全年水平。济南今年还首次超过青岛，成为山东省地产市场销售量最大者。上半年投放的土地量，其可开发面积与今年上半年的销售面积相差不大。在旺盛的需求和短缺的供应之下，济南房价依然有上涨的压力。”许传明分析。

　　房价上涨幅度有“天花板”

　　值得注意的是，济南近期出让土地的楼面价格较高。

　　在 6月 29日唐冶片区土地拍卖中，河北帝华地产斥资 40亿元在唐冶拿得5宗土地，其中住宅用地为 3宗。在这 3宗住宅用地中，楼面地价最低的为4752.58元 /平方米，最高的达到7099.63元 /平方米，另一宗为 5359.56元 /平方米。这样的价格要远远高于市场预期，被称为“面粉贵过面包”。因为，帝华地产于唐冶片区在售的住宅产品，价格也不过 5800元 /平左右。

　　在这样的背景下，业内普遍认为，济南房价在未来一段时间内将有大幅上涨。

　　许传明分析，济南房价下半年的上涨幅度有“天花板”，这个“天花板”就是政策压力。“现在去库存和去杠杆都是国家的政策导向。如果房价下半年上涨过猛，政府很可能对地产市场去杠杆，比如提升首付比例，以抑制房价的快速上涨。”

　　李铁岗则表示，一个地方的房价水平应该与它经济发展的水平相契合。从长期看，随着济南社会经济的发展，济南房价会呈现上行趋势。但是，如果短期上涨过猛，将与经济发展水平脱节，不仅会透支未来上涨空间，造成波动，还会反过来影响一个地方的人才流入、经济发展等。因此，“希望济南房价在下半年能保持在合理的区间，不要出现大幅起落的行情。”